Cuando el perfil financiero de quien solicita una hipoteca no es suficiente por sí solo para que el banco apruebe la operación en las condiciones deseadas, es habitual que surja la palabra «aval». Es un concepto que genera dudas tanto a quien lo necesita como a quien se plantea avalar a un familiar o amigo. En este artículo te explicamos qué es exactamente, qué tipos existen y qué implicaciones tiene para ambas partes.
Qué es el aval hipotecario
Un aval hipotecario es una garantía adicional que se aporta al banco para reforzar la seguridad de que el préstamo se devolverá, en caso de que el titular de la hipoteca no pueda hacer frente a los pagos. Esta garantía puede ser aportada por una persona (avalista) o mediante un bien inmueble adicional, y se suma a la garantía principal de la propia vivienda que se está comprando.
El aval no sustituye a la vivienda como garantía, sino que añade una capa extra de seguridad para el banco, lo que en muchos casos permite acceder a condiciones que de otra forma no serían posibles, como financiar un porcentaje mayor del valor de la vivienda.
Tipos de aval hipotecario
Aval personal (con avalista)
Es el más habitual, especialmente en hipotecas de personas jóvenes o con ingresos justos. Una persona física (normalmente un familiar) se compromete legalmente a responder con su propio patrimonio si el titular de la hipoteca deja de pagar. El avalista no es propietario de la vivienda ni tiene ningún derecho sobre ella; su función es exclusivamente la de garante económico.
Aval hipotecario sobre otro inmueble
En lugar de una persona, se puede aportar como garantía otra vivienda o inmueble (normalmente propiedad de un familiar), que quedaría también hipotecado como garantía adicional del préstamo. Si el titular no paga, el banco podría ejecutar tanto la vivienda comprada como el inmueble aportado en garantía.
Aval bancario o de una entidad (menos habitual en hipotecas de particulares)
En operaciones más complejas, algunas entidades financieras o compañías de garantías recíprocas pueden avalar la operación, aunque este modelo es mucho más habitual en el ámbito empresarial que en las hipotecas residenciales de particulares.
Aval público (ICO u otros programas)
En los últimos años han surgido programas de aval público, como el aval del ICO para jóvenes, mediante el cual el Estado garantiza una parte del préstamo (normalmente para cubrir el porcentaje que va del 80% al 95-100% del valor de tasación), sin necesidad de un avalista particular. Puedes consultar los requisitos concretos en nuestro artículo sobre aval ICO para jóvenes: requisitos y cómo solicitarlo.
Cuándo te puede pedir el banco un aval
Los casos más habituales en los que un banco solicita un aval adicional son:
- Financiar más del 80% del valor de tasación de la vivienda habitual (o más del 70% en segunda residencia), ya que el riesgo para el banco aumenta cuanto menos ahorro previo aporta el comprador.
- Ingresos justos o poco estables en relación con la cuota que se solicita, especialmente si la cuota supera el 35-40% de los ingresos netos mensuales.
- Contrato laboral temporal o poca antigüedad en el empleo actual, que genera dudas sobre la estabilidad de los ingresos a largo plazo.
- Perfil de autónomo con ingresos variables, donde el banco puede pedir un aval como refuerzo adicional, un tema que ampliamos en nuestro artículo sobre hipoteca para autónomos: requisitos y documentación.
- Compradores jóvenes sin historial crediticio consolidado, donde el aval de los padres es muy habitual para acceder a la primera vivienda.
Qué riesgos asume la persona que avala
Ser avalista de una hipoteca no es un trámite sin consecuencias: implica una responsabilidad legal real. Si el titular de la hipoteca deja de pagar, el banco puede reclamar la deuda directamente al avalista, incluyendo, en los casos más graves, el embargo de su patrimonio o de sus ingresos, según lo establecido en el contrato.
Por eso, antes de avalar a alguien, es fundamental:
- Leer con detenimiento las condiciones exactas del aval (¿cubre todo el préstamo o solo una parte? ¿Durante cuánto tiempo?).
- Entender que un aval puede limitar tu propia capacidad de acceder a financiación en el futuro, ya que los bancos lo tienen en cuenta al valorar tu nivel de endeudamiento.
- Valorar la relación de confianza y estabilidad económica de la persona a la que se avala, dado el compromiso a largo plazo que implica.
Cómo eliminar un aval una vez concedida la hipoteca
En muchos casos, el aval no es permanente durante toda la vida del préstamo. Es habitual pactar con el banco una liberación del aval una vez se cumplen ciertas condiciones, como:
- Haber amortizado un porcentaje determinado del capital inicial (por ejemplo, hasta que el capital pendiente baje del 80% del valor de tasación).
- Haber demostrado una situación de ingresos estable durante un número mínimo de años.
- Solicitar una revisión de las condiciones al banco, que puede aceptar liberar al avalista si el perfil de riesgo ha mejorado con el tiempo.
Es recomendable dejar este aspecto claro y, si es posible, por escrito, en el momento de la firma de la hipoteca, para evitar que el aval se mantenga indefinidamente sin necesidad real.
Preguntas frecuentes sobre el aval hipotecario
¿El avalista puede ser cualquier persona? En la práctica, el banco valorará la solvencia económica del avalista igual que la del titular, por lo que no cualquier persona cumplirá los requisitos; suele tratarse de padres, familiares directos o personas con patrimonio o ingresos demostrables.
¿Puedo tener más de un avalista en la misma hipoteca? Sí, es posible, y en algunos casos puede facilitar la aprobación si se reparte la responsabilidad entre varias personas con patrimonio suficiente.
¿El aval afecta a la propiedad de la vivienda? No. El avalista no adquiere ningún derecho de propiedad sobre la vivienda por el hecho de avalar; su compromiso es exclusivamente de garantía económica frente al banco.
¿Es lo mismo un aval que ser cotitular de la hipoteca? No. Un cotitular comparte tanto la deuda como, normalmente, la propiedad de la vivienda, mientras que un avalista solo responde económicamente en caso de impago, sin ser propietario del inmueble.
Conclusión
El aval hipotecario es una herramienta que puede facilitar el acceso a una hipoteca cuando el perfil del solicitante no es suficiente por sí solo, especialmente en compras de primera vivienda con financiación superior al 80% del valor de tasación. Sin embargo, implica una responsabilidad legal seria para quien avala, por lo que conviene entender bien sus condiciones, negociar una posible liberación futura y valorar con calma antes de dar este paso, tanto si eres quien necesita el aval como si eres la persona que lo va a ofrecer.
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